都営住宅は新築・築浅が正義？築年数別に間取り・広さ・倍率を比べてみた

「都営住宅はやっぱり新築や築浅がいい！」

築古より築浅——そう思う人は多いのではないでしょうか。
でも募集住宅を見比べていると、築浅は意外とコンパクト。一方、築年数が古い住宅には、2人世帯でも申し込める広めの2DKや3DKが見つかることがあります。

築年数から間取りや内装をどこまで予想できるのかは、こちらの記事で詳しく整理しています。

そこで今回は築年数別に、間取り・広さ・設備・倍率を比べてみました。すると、築浅と築古の中間に私が以前から「浅古（あさふる）¹」と呼んでいる、ちょっと気になるゾーンが見えてきました。

都営住宅は、築年数だけでは良し悪しを決められません。まずは、築浅を選ぶメリットと、そこだけでは見えにくい選択肢から整理していきます。

都営住宅は新築や築浅ほどいいのか

結論から言うと、都営住宅は新築や築浅だけを見るより、築年数を広げて比べたほうが、自分に合う物件を見つけやすくなります。これが今回の「最終解」です。

築浅だけに絞るのは少しもったいない（築浅だけが当たりとは限らない
広さや倍率まで比べると、築年数だけでは見えない選択肢がある。築浅には築浅の魅力があるが、少人数向けはコンパクトな住戸も多い。

では、都営住宅の間取りと広さは築年数によってどのくらい違うのでしょうか。まずは実際の数字から見ていきます。

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都営住宅の間取りと広さはどう変化してきたか

都営住宅の間取りには、ひとつ大きな転換点があります。それが平成5年度に始まった「型別供給²」です。

それまでは2DKや3DKが中心でしたが、世帯人数の減少や単身世帯の増加に合わせて世帯構成ごとに間取りと広さを設定するようになりました。

現在の基本となる専用面積³は次のとおりです。

入居世帯	間取り	基本専用面積
1人	1DK	35㎡
2人	1DK・2DK	35㎡・40㎡
3人	2DK	47㎡
4人以上	3DK	57㎡

つまり、現在の2人世帯向け2DKなら40㎡がひとつの基準です。

一方、東京都が建設年代別に既存ストックを集計した資料を見ると、2DKの平均専用面積にはかなり差があります。

建設年度	2DKの平均専用面積
1985〜1994年度	54.90㎡
1995〜2004年度	54.37㎡
2005年度以降	44.12㎡

同じ2DKでも、2005年度以降とそれ以前では平均で約10㎡の差があります。しかも興味深いのは、平成5年度に型別供給が始まったからといって、すぐに2DKが一気にコンパクトになったわけではないこと。

平成一桁から10年代前半あたりには、50㎡を超える2DKもかなり残っています。ここに、築浅と築古の間にある「ちょうど気になる年代」が見えてきます。

では実際の募集住宅でも、同じような差があるのでしょうか。次は、2人世帯で申し込める住戸を築年数別に比べてみます。

2人世帯の2DKと3DKを築年数で比べる

では、実際に募集された都営住宅ではどのくらい違うのでしょうか。

2026年5月募集から、2人世帯でも申し込める住宅をいくつか拾ってみました。

住宅	建設年度	間取り	専用面積
成城八丁目	平成18〜21年	2K・2DK	37〜40㎡
大和町四丁目	平成7〜10年	2DK	57㎡
下井草二丁目第3	平成7年	2DK	53〜55㎡
港南三丁目第2	平成7年	3DK	61㎡
喜多見二丁目	昭和50年	3DK	51〜55㎡
砧一丁目	昭和61年	3DK	61〜63㎡

東京都では応募の少ない多摩地域などの3〜5人以上向けの広い住宅について、入居人数の基準を緩和⁴し2人世帯でも申し込める住宅を増やしています。令和6年（2024年）～は、この緩和が区部にも広がりました。

募集案内だけでは分からない部分は応募前の現地調査でもかなり確認できます。

目を引くのは、やはり同じ2人世帯で申し込めても広さにはかなり差があることでしょうか。

平成18〜21年築の成城八丁目は37〜40㎡。一方、平成一桁の2DKには50㎡を超える住戸があり、3DKなら60㎡前後まで広がります。

ただし、ここで「古いほど広い」と決めつけるのは早計。昭和築でも50㎡台の3DKはありますし、建設年度だけでなく、団地ごとの設計や建替え時期、募集条件によっても違ってきます。

それでも募集一覧を「築浅かどうか」だけで見るのと、専用面積まで一緒に見るのとでは、選択肢の見え方がかなり変わります。そして平成一桁あたりを見ていると、築浅ほどコンパクトではなく、昭和築ほど古くもない物件がちらほら出てきます。

私が以前から気になっていたのが、このあたりです。

平成築の都営住宅にある浅古という選択肢

ここまで比べてきて気になるのが、平成初期から10年前後の都営住宅です。私はこのあたりを「浅古（あさふる）」とか「浅古ボーダー」と勝手に呼んでいます。

浅古とは
築浅ではない。でも昭和築ほど古さに振り切れていない。
平成初期から10年前後の都営住宅を、ムンクが便宜的に呼んでいる言葉。

以前の記事でも平成初期の物件を「浅古ボーダー」として取り上げています。

この時期は、都営住宅の仕様が変わり始めたタイミングでもあります。

時期	おもな変化
平成3年度ごろ〜	バリアフリー仕様住宅5へ移行
平成5年度〜	世帯人数に合わせた型別供給がスタート

つまり浅古には、昔の都営住宅に見られる広さを残しながら、住戸仕様は少しずつ現代側へ移っていった物件が含まれます。

平成は30年以上あるので、もちろん「平成築＝浅古」ではありません。平成後半になると築浅に近い物件も増えるため、この記事では主に平成初期から10年前後を浅古ゾーンとして見ていきます。

コラム｜バブル前後の都営住宅はちょっと面白い

都営住宅の倍率は築浅と築古で変わるのか

では、築年数が古くなれば、そのぶん倍率も下がるのでしょうか。

2026年5月募集の抽せん倍率⁶を見ると、ここは思ったほど単純ではありませんでした。

住宅	建設年度	間取り	専用面積	倍率
西巣鴨二丁目	令和2年	1DK	34㎡	264.0倍
成城八丁目	平成18〜21年	2K・2DK	37〜40㎡	16.4倍
大和町四丁目	平成7〜10年	2DK	57㎡	28.0倍
桜丘二丁目第5	平成9年	2DK	53㎡	65.0倍
喜多見二丁目	昭和50年	3DK	51〜55㎡	4.0倍
砧一丁目	昭和61年	3DK	61〜63㎡	15.5倍

出典：JKK東京｜令和8年5月都営住宅募集 抽せん倍率表

令和築の西巣鴨二丁目は264倍。その一方で、平成一桁の浅古でも桜丘二丁目第5は65倍でした。反対に、昭和築では4倍という住宅もあります。

つまり、築浅だから高倍率で、築古なら穴場とは言い切れません。
立地や募集戸数、間取り、入居できる世帯人数など、いくつもの条件が重なって倍率は変わります。

ちなみに、ポイント方式は抽せん倍率で決まる募集とは別物です。私自身、同じような平成初期の物件へ応募していても順位が大きく変わったことがありました。

浅古にも高倍率物件はある。それでも、築浅だけに絞らず候補を広げることで、広さや条件の合う物件を見つけやすくなるのは確かです。そして募集案内の「○㎡」だけでは、実際の広さまではなかなか想像できません。

下見でも引っ越後も大活躍するのがレーザーメジャー。壁から壁までを一人で測りやすく、距離だけでなく面積測定にも対応。最大30mまで測れる、本格仕様です。

BOSCH GLM 30-23 レーザー距離計

＼とっても便利だよ！／

数字で候補を絞ったあとは、実際の部屋で確かめる。私も「浅古」へ入居してみて、募集案内だけでは分からなかったことがいくつもありました。

都営住宅は新築や築浅だけが正解ではない

それでは改めて、本記事の最終解！

今回比べてみて改めて分かったのは都営住宅は築浅だけが当たりではないということ。こうして複数の団地を横に並べて調べているうちに、今度は情報そのものがあちこちに散らばっていることが気になり始めました。

募集案内の建設年度だけで判断せず、少し視野を広げてみると、自分にちょうどいい物件が見つかるかもしれません。応募前に実際の建物や周辺環境まで確認した方法はこちらの記事で紹介しています。

次回も、暮らしや制度の中で気になったことを、ムンクなりの視点で追いかけます。どうぞお楽しみに！

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1. 浅古（あさふる）：管理人ムンク提唱の本ブログ独自呼称。築浅ではないが、昭和築ほど古さに振り切れていない平成初期〜10年前後の都営住宅を指して使っている。公的な住宅分類ではない。 ↩︎
2. 型別供給：世帯人数や構成に応じて、1DK・2DK・3DKなど住戸の間取りや広さを設定して供給する方式。都営住宅では平成5年度から導入された。 ↩︎
3. 専用面積：各住戸で入居者が専用して使用する部分の床面積。募集案内では、同じ2DKや3DKでも建設年度や住宅によって大きく異なる。 ↩︎
4. 入居人数基準の緩和：応募が少ない住宅などについて、本来設定されていた最低入居人数を引き下げて募集する措置。広めの世帯向け住戸が、2人世帯でも申込み可能になる場合がある。 ↩︎
5. バリアフリー仕様住宅：室内の段差解消や手すりの設置など、高齢者や身体の不自由な人にも配慮した仕様の住宅。東京都では、おおむね平成3年度（1991年度）以降に建設された住宅をこの仕様としている。 ↩︎
6. 抽せん倍率：募集戸数に対してどれだけの申込みがあったかを示す数字。倍率が高いほど、その募集での競争が激しかったことを意味する。 ↩︎