都営住宅は物件ガチャ？応募前に確認したい築年数ごとの間取りと内装

令和8年5月の都営住宅定期募集は5月21日（木）締切です！申し込む前の最終チェックとして、建設年度・専用面積・仕様等欄をもう一度見ておくと、物件選びの納得感が少し変わります。

「都営住宅は築年数ごとに間取りや設備ってどう違うの？」
「物件ガチャというから申し込むのも覚悟いるよね……」

同じ都営住宅でも物件ごとの差が大きく、どうしても「物件ガチャ」のように感じる部分があります。でも完全な運任せではありません。建設年度・専用面積・間取り・仕様等欄を読めば、応募前に傾向はある程度つかめます。

都営住宅に入居することになった始まりは初回記事「がん告知で離婚を決意！住宅ローン返済中でも都営住宅に申し込める？」をぜひご覧ください。

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都営住宅はなぜ「物件ガチャ」と言われてしまうのか

都営住宅の応募では、棟・階・間取りを応募者が指定できません。当選後に割り当てられた部屋を下見して、受け入れるか辞退するかを判断するのが基本の流れです。これがガチャに感じられる最大の理由です。

それでも、募集案内を読み込めば事前に予想できることはある。 これが今回たどり着いた「最終解」です。

都営住宅の「物件ガチャ」要素は強いがある程度予想は可能
建設年度・専用面積・間取り・仕様等欄・募集種類を見れば、応募前に予想材料を増やすことはできる
築浅・築古だけを追わず、築年数ごとの傾向を見て自分に合うか判断する

私自身、希望する立地条件の都営住宅に12回応募して2年8か月かかった経験からも、 内装や設備などまで選り好みできる立場ではありませんでした。

このあと、物件の間取りや内装・設備などの傾向について、建設年度ごとに整理していきます。

応募前に見るのは「築年数」ではなく建設年度

都営関連のブログやSNSでよく目にするのは「築〇〇年」という表現。ですが、JKK東京の都営住宅募集情報に載っているのは建設年度¹です。「昭和50年度建設」のように書かれているので、これを西暦に換算すれば 2026年 − 建設年度（西暦）でおおよその築年数を計算できます。

建設年度の目安	2026年時点の築年数	応募者の感覚	まず見るべきポイント
昭和40年代	築50〜60年台	かなり古い	スーパーリフォームの有無、給湯、浴室
昭和50年代	築40〜50年台	古いが広さに期待	バランス釜2、台所・洗面所の給湯、間取り
昭和60年代	築35〜40年台	昭和型と平成型の中間	エレベーター、給湯、浴室仕様
平成初期 ★浅古ボーダー	築30年台	古すぎない中間層	給湯方式、段差、専用面積
平成5年以降	築30年台前半	バリアフリー仕様へ	仕様等欄、段差、手すり、浴室まわり
平成10〜20年代	築10〜30年弱	かなり現代寄り	3点給湯3、収納、エレベーター、倍率
令和	築浅	新しいが狭さが課題	専用面積、募集戸数、倍率

ただし、竣工タイミングや改修状況によってズレることがあるため、あくまで目安と心得ておきましょう。
個人的には、平成初期に建設された物件を「浅古ボーダー⁴」と称して分析しています。築浅と築古のボーダーライン上に位置する、古すぎない設備と広めの間取りが同居する狙い目物件です！

建設年度別に見る間取り・内装・設備の傾向

建設年度ごとに、出やすい間取りや内装・設備の傾向があります。もちろん住戸によって差はありますが、目安として読んでください。実際の下見で見るポイントは別記事でまとめています。

建設年度	築年数の目安	間取り・内装の傾向	設備の傾向	応募前の見方
昭和40年代	築50〜60年台	和室中心、続き間、昔ながらの団地感が強い	浴室・給湯・段差は古い前提で見る	スーパーリフォームの記載があれば別物として見る
昭和50年代	築40〜50年台	3DKなど広めの間取りが出やすい。和室中心	バランス釜、台所・洗面所の給湯なしに注意	広さは魅力。設備の古さを許容できるかで判断
昭和60年代	築35〜40年台	昭和型の広さを残しつつ、少し現代寄り	エレベーター、給湯、浴室仕様に差が出る	古さと広さのバランスを見る年代
平成初期 ★浅古ボーダー	築30年台	昭和感は残るが、間取りは使いやすくなる	バランス釜か給湯器かの分かれ目になりやすい	築浅ではないが、現実的に狙いやすい中間層
平成5年以降	築30年台前半	バリアフリー仕様に近づく	段差解消、手すり、浴室まわりの改善に期待できる	仕様等欄を念入りにチェックする
平成10〜20年代	築10〜30年弱	和室＋洋室など、現代の暮らしに寄った間取りが増える	3点給湯、収納、エレベーターなどが期待しやすい	住みやすいが高倍率になりがち
令和	築浅	内装・共用部は現代的	設備は新しいが、面積はコンパクトになりやすい	新しさより専用面積を必ず確認する

また、建設年度から予想できる内装・設備の傾向を、古い住宅と新しい住宅で対比すると以下のようになります。これはあくまで「応募前の見積もり」として使ってください。

項目	築古物件で心配な傾向	築浅物件で期待できる傾向	応募前の読み方
浴室の床	コンクリート感のある床、冷えやすい仕様	樹脂床、掃除しやすい仕様	建設年度が古いほど、浴室の古さは強めに見積もる
トイレの床	コンクリートや古い床材	クッションフロアなど掃除しやすい仕様	内装の快適さは築年数と補修状況で差が出る
押入れの棚	固定棚、使い方に制約が出やすい	可動棚や収納しやすい構造	クローゼット・デスク化を考える人は築古ほど慎重に
最大アンペア数	30A止まりを想定する	40A以上に上げられる可能性を見込める	築古では家電同時使用に制約が出る前提で考える
浴室給湯	バランス釜の可能性あり	給湯器・追いだき機能付きが期待しやすい	入居後のリフォーム等を視野に入れ慎重に検討する
台所・洗面所の給湯	昭和56年度以前は給湯なしを想定する	3点給湯が期待しやすい	毎日の使い勝手に直結するので最優先で見る

この表は下見チェックリストではありません。建設年度をもとに「どの程度古さを覚悟するか」を応募前に整理するための目安です。実際の状態は空き家補修や改修の程度によって異なります。

新しさと広さはトレードオフになりやすい

「築浅の方が良いに決まっている」と思いがちですが、応募者各人の希望条件によっては、そうとも言い切れません。都営住宅の募集においては、新しさと広さは両立しにくいというルールが存在します。

タイプ	間取り・広さの傾向	設備・内装の傾向	応募前の判断軸
昭和築・広め	3DKなど広めが出やすい	バランス釜、給湯なし、古い床材を想定	広さ重視なら候補。設備の古さを受け入れられるかで判断
昭和築＋スーパーリフォーム	古い建物でも間取りが改善されている	段差解消、設備改善に期待	仕様等欄に記載があれば注目
平成初期〜平成10年代	広さと設備のバランスが取りやすい	古すぎず、新しすぎない	築浅だけを追わない人には現実的な候補
平成20年代	間取りも設備も現代寄り	3点給湯や共用部の使いやすさに期待	住みやすい分、倍率も意識
令和築	面積はコンパクトになりやすい	内装・設備は新しい	新しさ重視向き。広さは必ず確認

私自身があたったのは、築浅ではないけれど古すぎもしない平成築の住宅でした。 2人世帯で3DKという条件です。 これは令和築だけを追っていたら出会えなかった条件かもしれません。 築浅だけを追わず、少し築年数が進んだ住宅まで見ることで、広さや間取りの選択肢が広がることがあります。

築年数・広さ・設備・倍率・立地をセットで見るのが基本。どれかひとつだけで判断すると後悔しやすい。

スーパーリフォームは築年数の印象を変える

建設年度が古くても、スーパーリフォーム⁵が実施されていれば内部の印象はかなり変わります。主に昭和40年代に建設した住宅を対象に、間取りの変更・室内段差の解消・設備の改善を行うものです。建設年度だけ見ると「古い」と感じても、スーパーリフォーム済みなら別物として見てください。

一方、大規模修繕は外壁・共用部・設備まわりが対象で、室内の内装とは別の話です。共用部がきれいでも、室内はそのままというケースがあります。

スーパーリフォームと大規模修繕、この2つを混同しないことが大切！

種類	主な内容	応募前の見方
空き家補修	退去後の清掃・基本補修	どこまで手が入るかは住戸差が大きい
スーパーリフォーム	間取り変更、段差解消、設備改善	古い建設年度でも、設備や内装は新しく綺麗。仕様等欄に記載があれば注目したい
大規模修繕	外壁、屋根、共用部、設備まわり	共用部はきれいでも、室内が新しいとは限らない

募集種類まで見ると応募戦略が変わる

どの募集に応募するかで、出てくる住宅の傾向も変わります。募集種類は制度上の区別で、自分の状況と合わせて確認してください。制度内容は変更されることがあるため、最新情報は必ずJKK東京の募集案内で確認してください。

募集種類	時期・頻度	主な対象	特徴
定期募集 ：抽選方式	年2回（5月・11月）	家族向・単身者向	募集戸数が多く、一般的な入口 甲乙優遇あり
定期募集 ：ポイント方式	年2回（8月・2月）	住宅困窮度の高い世帯など	抽選ではなくポイントで判定 落選履歴4回まで加点
毎月募集	毎月（単身者向は年4回）	結婚予定者向・単身者向	戸数は少なめ 家族向応募はなくなった
随時募集	随時	家族向など	申込機会は多いが先着順 対象・住戸は限られる
高齢者等 ふれあい同居募集	随時	条件に合う単身者等	特定の条件に合う人向け

定期募集（5月・11月）には、居室内で病死等があった住宅⁶という専用の申込区分があります。入居者が亡くなって空き家となった住戸がこれにあたります。

居室内で病死等があった住宅の特徴は2点
・どの棟・何階・何号室かが募集案内に明示されること
・入居前にフルリフォームが実施されること
これらが応募時点で把握できるメリットがある

気にならない人にとっては選択肢が広がる枠ですが、人気エリアや単身者向けでは応募が集中し高倍率になる場合があります。「フルリフォーム済みで入居できる」という実利面だけで応募を考える場合は、倍率も含めて確認しておくことをおすすめします。

また、築古の都営住宅では、最大アンペア数が30A止まりのことも多々あります。ワットモニターで手持ち家電の消費電力を確認しておくと、応募前に「この暮らしが成り立つか」を考えやすくなりますね！

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物件ガチャを恐れず予想材料を増やすべし

改めて、本記事の最終解です。

「思ったより良かった！」はうれしい誤算ですが「ちょっと期待しすぎた…」は生活に直撃します。応募前は少し厳しめに予想しておくくらいがちょうどいい。実際に下見に行ってみると、図面と現実の差がよく分かります。入居準備を進めながらも、応募前に予想しておいた情報は判断の助けになりました。

都営住宅への入居準備は想像以上に大変で、ブログ更新もカメの歩みとなっていますが、次回は網戸やエアコンの手配など都営あるある奮闘記[こちらの記事（※準備中：近日公開予定）]を綴っていきます。お楽しみに！

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1. 建設年度：JKKの募集案内に記載される住宅の建設年度。「昭和○年度」「平成○年度」の形で記載。竣工時期や改修状況により実態と異なるケースも見かける。 ↩︎
2. バランス釜：浴槽の脇に設置されるガス式の風呂釜。都営住宅の物件ガチャ感を象徴する設備のひとつで、築古寄りかどうかを読む目安にもなる。平成初期以前の住宅やスーパーリフォーム未実施の住宅で見かけることが多い。 ↩︎
3. 3点給湯：浴室・台所・洗面所の3か所に給湯が供給される設備。バランス釜の住宅では整っていない場合がある。 ↩︎
4. 浅古ボーダー：ムンクによる造語。築浅とは言えないけれど、築古と呼ぶにはまだ早い、その境目あたりの住宅を指す。都営住宅では、設備の古さと間取りの広さのバランスを見るうえで、意外と大事なゾーン。 ↩︎
5. スーパーリフォーム：主に昭和40年代建設の都営住宅を対象に、間取り変更・段差解消・設備改善を行う全面的な内部リフォーム。実施済みの住宅は仕様等欄に記載がある場合がある。 ↩︎
6. 居室内で病死等があった住宅：定期募集（5月・11月）の専用申込区分。孤独死や自死等があった住戸が対象で、棟・階・部屋番号が募集案内に公表される。入居前にフルリフォームが実施されるため内装は新しい状態になる。気にならない人には選択肢が広がるが、人気エリアでは高倍率になることがある。 ↩︎