共有名義×合算ローン残債2500万超の持ち家を離婚で売る方法は？

「離婚したいけど住宅ローンが残っているから家が売れない」
「共有名義¹だから夫が同意しないと何も動かせない」

まさにその状況で、都営住宅の入居資格審査を通過すべく、極限状態で持ち家を売り切った実体験をリアルに書いていきます。

この記事では、「離婚時の住宅ローンが残る持ち家問題」について、「名義×ローン形態による違いの整理」や「夫（配偶者）の同意と短期間での所有権移転」など、実体験をもとに解説していきます！

前回の「離婚前でも都営住宅の資格審査は進行する？提出期限3週間でどう動くか」の続きです。まだ読んでいない方は、ぜひご覧ください。

共有名義×合算ローンの持ち家を離婚で売る方法は？

結論から言うと、共有名義×合算ローンの持ち家を離婚で売る方法は「夫の合意を取り付け、売却代金でローンを一括完済（連帯債務を解消）すること」が最適解であり、今回の「最終解」です。

私も、がんで手術入院中すら息子に声ひとつかけない非協力的な夫を前に、まったく同じ絶望を味わいました。しかも都営住宅の審査書類の提出期限まで、実質3週間弱。正直「どうにも間に合わない」と思いました。

そんな最悪の状況からでも、JKK窓口との丁寧な相談・調整と、さまざまな工夫を凝らし、約2か月弱で所有権移転（売却完了）までこぎ着けたのです。

共有名義×合算ローンという最難関ケースでも「都営住宅の審査期限」という明確なゴールから逆算して動けば2か月弱での所有権移転完了は不可能ではない
鍵を握るのは「仲介か買取か」の判断と、夫の同意をどう取り付けるかの2点

一般論として「共有名義だと片方が拒否したら売れない」「オーバーローンなら詰む」といったイメージが強いと思います。でも、それで立ち止まってはいけません。状況を整理して動く順番を決めれば、道は開けます。

離婚時の持ち家売却パターンはいくつある？

一口に「離婚で家を売る」といっても、名義の形と住宅ローンの形態と残債額によって、売却の難しさは天と地ほど違います。 まずは全体像を表で整理したので、自分がどのパターンか確認してみてください。

離婚時の持ち家売却パターン

パターン	名義	ローン形態	売却の難易度	おもな課題
A	単独名義	単独ローン	比較的容易	財産分与の協議のみ
B	単独名義	連帯保証あり	やや複雑	連帯保証の解除・引き継ぎ交渉
C	共有名義	単独ローン	難しい	双方の同意が必須
D	共有名義	ペアローン	かなり難しい	双方の同意＋各自のローン完済 借り換えが必要
E 私のケース	共有名義	合算ローン （連帯債務）	最難関	双方同意＋連帯債務の整理 オーバーローンの可能性

パターンAなら相手の同意なしで売却を進めることも可能ですが、 パターンEの共有名義×合算ローン（連帯債務）は、売却に双方の合意と債務整理が同時に必要で、 不仲・非協力という状況と最悪の相性です。

我が家は築20年になる一戸建て共有名義×合算ローンで残債2500万円超。 売却には夫の署名・捺印が必須ですが、がん入院中も息子に声ひとつかけなかった夫（しつこいようですが何度でも言わせてください）に、 離婚と売却を同時に切り出さなければならない状況でした。

それでも売らなければ都営に入れない

都営住宅の入居資格には「住宅や土地の所有者でないこと」という条件があります。 申し込み時点では「売却予定」として応募できても、 資格審査では所有権移転を証明する登記事項証明書の提出が必須。 審査書類の提出期限までに、売却を完了させなければなりません。

これぞ因果のジレンマ・チキンエッグ問題⁴は1本目の記事でも触れましたが、 繰り上げ当選によって期限が一気に現実のものになりました。 動きながら考えるしかない状況です。

残債が売却価格を上回るオーバーローン⁵になる可能性も、当初は不透明。 まずその確認のために、一括査定サービスで複数社に査定を依頼するところから始めました。

翌日からものすごい勢いで、電話とメールの嵐！！！！不動産会社の営業力には本当に頭が下がります。

同時に、夫から売却と離婚の同意を得て財産分与・養育費問題の決着をつけるべく、弁護士の無料相談にも申し込みました。法テラスや役所など自治体で行っているものは時間がかかるため、ネットですぐに対応してくれる事務所を数か所選定。2名の先生とオンライン相談を実施、洗いざらい事情をぶちまけ、知恵をご教授いただいたのです。

弁護士無料相談では、財産分与・養育費問題に加えて年金分割のアドバイスも！詳しくは協議離婚合意書は自分でも作れる？弁護士無料相談で得た3つの助言にて解説しています。

とはいえ、一生に一度あるかないかの持ち家売却、さすがに夜も眠れず迷いに迷いました。2年半かかってやっと繰り上げ当選した希望エリアの都営入居のチャンスを棒に振っていいのか。このまままた我慢して自分を誤魔化す日々をやり過ごして生きていくのか。子ども達に家を残してあげられない……

何社もの大手不動産会社が提示してきた査定額は、私の予想をはるかに超えていました。これなら、住宅ローンを完済し夫と折半しても、いくらか手元に蓄えることができる！
土地家屋高騰の今こそ売り手市場で強気に出られると、決心がついたのです。

仲介を諦めて買取に踏み切った理由

売ると決めたら次は売り方です。

不動産売却の方法は「仲介」と「買取」に大別されます。 仲介は売却価格が高くなりやすい反面、成約まで3か月〜半年以上かかることも珍しくありません。 買取は価格こそ低くなりますが、数週間〜1か月程度でのスピード決着が強みです。

都営住宅の審査期限から逆算したとき、答えは明快でした。 仲介を選んでいる時間は、どこにもなかったのです。価格より時間、これ一択でした。

実際、私のケースでは仲介と買取では1000万円近くの差が出ると言われましたが、両者のメリット・デメリットを多角的かつ総合的に比較したら、それほど違いがないという結論に達したのです（それが落としどころ）。

ただし「買取ならどこでもいい」わけではありません。 共有名義×合算ローンという複雑なケースに慣れた業者かどうか、残債処理も含めて動いてもらえるかどうか。 業者の選定と夫の同意をどう取り付けたかの詳細は「不動産査定のあと買取を選ぶのはあり？都営入居まで住み続けられる？」で解説しています。

ちなみに、不動産買取業者が現地査定の内見にやってくる際、片付ける時間もなく応急処置に利用したのが白い段ボール。散らかっている荷物をササっと放り込み、壁際に寄せるだけで部屋が綺麗に片付いて見えるマジック！
※段ボールは取っ手穴付一択！特に男手を頼れない離婚時の荷物整理には強くおすすめします。

ボックスバンク 段ボール 100サイズ（取っ手穴付）

＼ 持ち運び便利♪／

また、売却後から都営への引っ越しまでの住まいについては、 ある工夫によって格安リースバック⁶で乗り切ることができたのですが、長くなるので「不動産査定のあと買取を選ぶのはあり？都営入居まで住み続けられる？」にて！

2か月弱で所有権移転まで完了させた！

結果として、繰り上げ当選の通知から2か月を切る期間で所有権移転登記まで完了させることができました。 共有名義×合算ローン×非協力な夫という三重苦を抱えながらです。

実際の流れをざっくり整理するとこうなります。

このスピードを支えたのは「ゴールから逆算して捨てる判断を早くした」ことに尽きます。 売却価格の最大化を諦めて買取一択に絞り、 無料弁護士相談で「正しい武器」を持ってから夫との交渉に臨み、 動けるところから同時並行で進めたことも勝因です。

※所有権移転の登記申請から登記事項証明書の発行にはさらに2か月弱を要したので、最終的に資格審査書類を完了させるまで3か月半かかっています。これについては「都営住宅への応募履歴全12回～合格までの2年8か月の長い道のり」にてタイムライン詳細をレポートしています！

共有名義×合算ローンの持ち家も離婚で売れる！

それでは改めて、本記事の最終解！

「共有名義だから無理」「ローンが残っているから動けない」と立ち止まっている人に、 少しでも前に進むヒントになれば嬉しいです。

別記事、まったく協力しない夫（しつこいw）に判を押させるためにした工夫と、 無料弁護士相談で何が変わったかを「協議離婚合意書は自分でも作れる？弁護士無料相談で得た3つの助言」にて詳しく書いています。 また、「不動産査定のあと買取を選ぶのはあり？都営入居まで住み続けられる？」もあわせてどうそ！

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1. 共有名義：不動産の所有権を夫婦など複数人で共同保有している状態。売却には共有者全員の同意が必要。 ↩︎
2. 合算ローン：（連帯債務）：夫婦の収入を合算して1本のローンを組み、連帯して返済義務を負う形。離婚時に債務整理が複雑になりやすい。 ↩︎
3. 所有権移転：不動産の名義が売主から買主に移ること。法務局への登記完了をもって成立。都営住宅の資格審査では登記事項証明書による証明が必要。 ↩︎
4. 因果のジレンマ・チキンエッグ問題：「AのためにBが必要、BのためにAが必要」という循環構造で、どちらを先に解決すればよいか判断できない状態のこと。論理学・経済学ではchicken-and-egg problemとも呼ばれる。 ↩︎
5. オーバーローン：売却価格がローン残債を下回る状態。差額を自己資金で補填するか、金融機関との交渉が必要になる。 ↩︎
6. リースバック：自宅を売却した後も、買主に家賃を払いながら同じ家に住み続けられる仕組み。次の住まいが決まるまでの”つなぎ”として機能する。 ↩︎