都営住宅の入居条件は年収いくら？預貯金や資産はどこまで見られる？

「都営住宅の入居条件って年収いくらまでなんだろう」
「貯金や資産も審査されるの？」

実は私、住宅ローンの残った持ち家を売却し、離婚に伴う財産分与を経て、一定の資金を残した状態で都営住宅に入居しました。

今回はその実体験を交えながら、年収・預貯金・資産と入居資格の関係を整理します。

私が離婚前・持ち家ありの状態で都営住宅の資格審査を進めた経緯はこちらの記事にまとめています。

 同じ状況の方の体験談はこちらもどうぞ（ブログ村へ）

都営住宅は貯金や資産があっても入れるのか

結論から言うと、東京都が公表している都営住宅の入居資格には、預貯金額について一律の上限は示されていません。ただし、所得基準を満たすことや住宅に困っていることなど、別の要件があります。これが今回の「最終解」です。

貯金額だけで入居の可否は決まらない
預貯金に一律の上限は示されてはいないが、一方で、所得基準や住宅・土地の所有状況は別途確認される。

持ち家売却に伴う譲渡所得¹の申告は確認されました！
私の場合、売却に伴う所得については確認を受けています。預貯金の残高と、売却によって生じた所得は別の話なのです。

では、実際にいくらまでの年収なら申し込めるのでしょうか。まずは所得基準から見ていきましょう。

都営住宅の年収はいくらまで？所得・貯金・資産の違い

都営住宅の入居資格には所得基準がありますが、年収の上限がすべての世帯で同じというわけではありません。家族の人数や世帯の状況によって、適用される基準が異なります。

なお、入居できる所得基準と入居後に支払う家賃の計算は別の話。収入・世帯構成・物件による家賃の違いは、こちらの記事で詳しく比較しています。

家族人数で変わる年収の目安

東京都が公表している一般区分の所得基準を、給与収入の目安と合わせて整理しました。

家族人数	給与年収の目安	年間所得の上限
2人	約351万円	約227万円
3人	約399万円	約265万円
4人	約447万円	約303万円
5人	約494万円	約341万円

※一般区分の概算。世帯内で給与収入がある人が1人の場合の目安。2026年9月確認。
出典：東京都住宅政策本部「都営住宅の入居資格」

高校修了期までの子どもがいる世帯や高齢者世帯などには、所得基準の緩和措置²があります。また、ポイント方式の一部の申込区分などでは別の所得基準が適用されるため、募集区分ごとの確認が必要です。

年収・所得・預貯金は同じではない

ここで、混同しやすい言葉を整理しておきましょう。

項目	意味・入居資格との関係
年収	給与などの年間収入。給与所得者の目安に使われる
所得	収入から所定の控除や経費などを差し引いた金額。入居資格の判定に用いられる
預貯金	銀行などに蓄えているお金。入居資格に一律の残高上限は示されていない
持ち家・土地	所有状況が「住宅に困っていること」の要件に関係する

つまり、年収と所得は別物であり、貯金があることと住宅を所有していることも同じではありません。

私の場合は個人事業主なので、給与年収の早見表ではなく、所得金額を確認する必要がありました。一方、預貯金とは異なり、持ち家の所有には別の入居条件があります。

持ち家を所有している場合や、売却して手元にお金が残った場合はどうなるのでしょうか。

持ち家を売ったお金は入居資格に影響する？

預貯金に一律の上限が示されていない一方、持ち家や土地の所有については、明確な入居条件があります。

東京都の入居資格では、原則として、申込者や同居親族に住宅・土地の所有者がいないことが求められます。しかも、自分が住んでいない不動産や、共有名義で一部だけ所有している場合も対象です。

相続した不動産も共有持分³があれば原則NG

例えば、親から実家を相続し、兄弟姉妹で共有している場合。「自分は住んでいない」「持分はわずかだから」といって、所有していないことにはなりません。

東京都の審査書類案内にも、法定相続分を含む住宅・土地の所有者は原則として申込みできないと明記されています。

参考：東京都住宅政策本部｜都営住宅の入居資格

私自身も共有名義と住宅ローンの問題を抱えていました。所有権移転までの実体験はこちらの記事で詳しく紹介しています。

ただし、著しく老朽化して再建築が困難な住宅や、正当な事由による立ち退きなど、一部には「例外」があります。

ただし、売却予定というだけで誰でも申し込めるわけではありません。私の場合は、その後の資格審査でJKKと個別に相談し、所有権移転を証明する書類の提出を求められました。

売却代金と譲渡所得は別のもの

では、持ち家を売って現金化した場合はどうでしょうか。ここで混同しやすいのが、「売却代金」「手元に残るお金」「譲渡所得」の違いです。

項目	意味
売却代金	家を売って買主から受け取る金額
手元に残るお金	住宅ローンの返済や諸費用の支払い、財産分与などを経て残る資金
譲渡所得	売却価格から取得費・譲渡費用などを差し引いて計算する所得

例えば、家を6,000万円で売っても、その6,000万円がそのまま利益になるわけではありません。住宅ローンの残債を返済すれば、手元に残るお金は減ります。

一方、税法上の譲渡所得は、購入時の取得費や売却にかかった譲渡費用などから計算します。住宅ローンの返済額を差し引いて求めるわけではありません。マイホームの売却には、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除⁴が適用される制度もあります。

参考：国税庁｜譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

家を売って多額の現金が残ったことと、税法上の所得が多額に発生したことは、必ずしも一致しない。
さらに、離婚に伴う財産分与で受け取った金銭も、不動産の売却によって生じる譲渡所得とは区別して考える必要があります。

では、これらの条件を、実際に私はどうクリアしたのでしょうか。

売却後も資金が残った私が都営住宅に入居できた理由

私は持ち家を所有したまま申し込む際、不動産所有者向けの例外項目「イ」⁵を選択し、補足欄にこう記入しました。

「離婚協議中、自宅持ち家は査定中で離婚までに売却予定」

その後、補欠1位から繰り上げ当選。離婚も売却も終わらないまま資格審査が始まりました。

持ち家を所有したまま応募→審査開始後に売却

実際の流れを簡単に整理します。

持ち家売却から資格審査合格まで

通常の提出期限では、離婚も所有権移転も間に合わない状況！

そこで私はJKKの担当者に事情を説明し、相談を重ねながら、必要書類を段階的に提出する形で審査を進めてもらいました。

持ち家を売却し、住宅ローンを精算。離婚に伴う財産分与を経て、一定の資金が手元に残りました。それでも都営住宅の資格審査に合格し、入居しています。

※これは私が個別に相談して認められた対応です。持ち家がある人なら誰でも、売却予定というだけで同様に審査を進められるわけではありません。

ちなみに、持ち家を売却し離婚が成立したあとは、ポイント方式の応募順位にも大きな変化がありました。入居資格とは別の「住宅困窮度」という観点から、その違いを比較しています。

貯金残高はスルーだが譲渡所得の申告は確認

そして、もうひとつの問題が売却後のお金です。私の場合、財産分与後も手元に一定の資金が残りましたが、資格審査で預貯金の残高を確認されることはありませんでした。

一方、持ち家売却に伴う譲渡所得の申告については確認を受けています。

確認されたのは、預貯金の残高ではなく売却に伴う所得の申告。これは私自身の審査での実体験です。すべての申込者に同じ確認が行われるという意味ではありません。

一時的な所得は、収入制限に含まれるのか

都営住宅の所得計算では、退職金などの一時的な所得は原則として計算の対象外とされています。

持ち家の売却益は、税法上「譲渡所得」に分類されますが、申告を確認されたからといって、その金額がそのまま入居資格の判定所得になるわけではありません。

私の場合、JKKが具体的にどう認定したかまでは分かりません……

持ち家の売却と財産分与は同じ審査項目ではない

今回の経験を振り返ると、混同してはいけないのは次の3つでした。

• 不動産の所有： 住宅・土地の所有要件を満たしているか
• 所得： 審査対象となる所得が基準内か
• 預貯金： 売却後に残った資金が、そのまま所得になるわけではない

また、離婚に伴う金銭の財産分与と、不動産の売却によって生じる譲渡所得も別の話です。
売却代金から住宅ローンを精算し、財産分与分を直接受け取るまでの具体的な経緯はこちらで紹介しています。

手元にいくら残ったかだけでなく、何を所有し、どの所得が審査対象になるのか。そこを分けて考えることが大切です。

都営住宅の入居条件はどこで確認する？

年収の目安は分かった。でも、自分の貯金や持ち家の状況で申し込めるのかは、また別の問題です。迷ったら、東京都住宅政策本部の「入居資格と所得計算等」で、次の3点を確認してみましょう。

• 東京都住宅政策本部｜入居資格と所得計算等

私のように個別の事情によって書類の提出方法を調整してもらえることもありますが、同じ対応が必ず認められるわけではありません。

審査書類は早めにまとめておくと安心

当選後の資格審査では、住民票・課税証明書・確定申告書・登記事項証明書など、状況に応じて複数の書類が必要になります。

私も提出期限との闘いだったので、すでに手元にある書類をまとめ、提出済み・未提出を分けておくことを強くおすすめします。

不要になった書類の個人情報対策には、シュレッダーより手軽な「ローラーケシポン」も便利です！
※保存が必要な書類は残し、機密性の高い情報は確実に判読できない方法で処分しましょう。

プラス 個人情報保護スタンプ ローラーケシポンワイド

＼便利だよ！／

必要書類は審査対象者に届く案内に従って用意してください。申込時と審査時の状況が変わった場合は、自己判断せずJKKに相談することが大切です。

都営住宅の入居条件は年収と資産を分けて考える

それでは改めて、本記事の最終解！

※貯金残高の確認がなかったのは、私自身の審査での実体験です。すべての申込者に共通するとは限りません。

家を売ってまとまったお金が残ったからといって、住宅に困らなくなるわけではありません。私自身、持ち家を手放し、生活を立て直すために都営住宅を選びました。

大切なのは、資産の有無だけで諦めず、自分の状況を正しく整理して入居条件を確認すること。

都営住宅に住む人の「余裕」は、年収や資産だけでなく、車や暮らしぶりからも外側から判断されがち。「もっと困っている人に譲るべき」という声について、実際に住む側から考えた記事はこちら。

なお、波乱万丈なムンクならではの持ち家を抱えたまま都営住宅を目指した経緯と、入居資格審査に合格するまでの全記録はの大人気記事をどうぞ！

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1. 譲渡所得：土地や建物などの資産を売却して生じる所得。売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いて計算し、住宅ローンの返済額は直接差し引かない。 ↩︎
2. 所得基準の緩和措置：高齢者世帯や高校修了期までの子どもがいる世帯などを対象に、入居資格の所得上限を引き上げる制度。対象条件は募集区分によって異なる。 ↩︎
3. 共有持分：一つの不動産を複数人で所有している場合の、各人の所有権の割合。都営住宅では一部の持分だけでも原則として所有者に該当する。 ↩︎
4. 3,000万円の特別控除：マイホームを売却した際、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる税制上の特例。適用には確定申告が必要。 ↩︎
5. 不動産所有者向けの例外項目「イ」：差押えや正当な事由による立退要求などで、住宅・土地の所有者でなくなる場合の例外規定。単なる売却予定だけで適用されるとは限らず、資格審査では所有権移転を証明する書類が必要。 ↩︎